マンション売却時の契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いもご紹介

2020年4月1日に施行された改正民法により、「瑕疵担保責任」に代わり「契約不適合責任」が新設されました。これに伴い、不動産売買における売主の責任は重くなり、買主には救済方法が広がりました。具体的にはどのような変更点があったのでしょうか。今回は、契約不適合責任の仕組みや瑕疵担保責任の違いについて解説します。

 

□契約不適合責任について

売買によって引き渡された目的物が種類、品質、数量に関して、契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対し責任を負うということです。2020年4月1日に施行された改正民法により新設されました。以前は「​​瑕疵担保責任」という規定が設けられていました。

契約不適合責任は、引き渡された目的物の種類や品質、数量が対象となりますが、マンション売却時の契約不適合は、どれに該当するのでしょうか。

マンションの種類や数量が契約内容に適合しないケースはほぼ考えられません。​​​​マンション売却時には、主に「品質」について契約内容に適合しないケースが多くあるのです。マンション売却時の契約不適合は、以下の通りです。

・設備（室外機、温水機、​​給湯器、換気扇など）の故障
・給排水管の漏水・詰まり・破損など
・壁や床の傷、屋根・天井裏の損傷など

 

□契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについて

＊責任が発生する対象

「瑕疵担保責任」は、改正前の民法で取引対象となる目的物の「隠れた瑕疵」について責任を負うと定められていました。瑕疵（かし）とは、不具合や故障などの欠陥を指します。また、売買契約時の不具合や故障などについては責任は問われず、売買契約後に発見された不具合や故障などについて責任を負う規定でした。

例えば、マンション売却時に換気扇の故障や外壁のひび割れ等があった場合に、契約時にその説明があれば、瑕疵担保責任は問われませんでした。あくまでも売買契約後に発見されたものについてのみでした。

一方、「契約不適合責任」は、売買契約時または売買契約後を問わず、契約内容に適合しているか、していないかにより、責任が生じます。

＊買主が売主に請求できる権利

「瑕疵担保責任」では、買主が売主に対し契約の解除又は損害賠償請求のみ請求が可能でした。一方、「契約不適合責任」では買主は売主に対し以下の請求をする権利があります。

・追完請求権
・代金減額請求権
・損害賠償請求権
・契約の解除権

例えば追完請求権があれば、建物に雨漏りが生じた際に、雨漏りを防ぐ工事を売主に追加で請求できます。​​​​また、相当の期間を定めて履行の追完を催促したにもかかわらず、その期間内に履行の追完がないときは、買主がその不適合の程度に応じて代金減額を請求できるのが、代金減額請求権です。

このように、売買契約において物件の買主の救済方法が変わり、売主の責任が重くなったのです。

 

□まとめ

今回は、契約不適合責任の仕組みや瑕疵担保責任の違いについて解説しました。
このように2020年4月1日の民法改正に伴い、売主の責任は重くなり、買主には救済方法が広がりました。契約不適合責任は「契約内容に適合しているか」「契約書に書かれていたか、書かれていないのか」などがポイントとなります。