任意売却ができないケースとは？詳細を解説していきます

住宅ローンの滞納が続くと、いずれ競売にかけられる恐れがあります。競売にかけられると売却価格が安くなるケースが少なくありません。そのため、競売を回避する対策として​​任意売却を選択することもあります。しかし、任意売却ができないケースもあります。今回は、任意売却できない6つのケースをご紹介します。

 

□任意売却できない6つのケースについて

＊1つ目：債権者（銀行等）が任意売却を認めてない

任意売却は、住宅ローンが残ったままの状態で金融機関（銀行等）の合意により、不動産を売却する方法です。任意売却そのものは、不動産会社や専門の任意売却業者に依頼することができます。しかし、金融機関にとってはリスクがあるため、任意売却を認めない可能性もあります。

例えば、​住宅ローンの残高が多い場合や住宅ローンを組んでから日が浅い場合などは、金融機関の同意を得ることが難しくなります。とはいえ、任意売却後の残債が返済できる見込みがあれば、同意を得られる可能性はあるでしょう。

＊2つ目：売却額が住宅ローンの残高よりも低い

売却額が住宅ローンの残高よりも低い場合はオーバーローン、売却額が住宅ローンの残高よりも高い場合はアンダーローンと言います。売却額が住宅ローンの残高よりも低いオーバーローンの状態であれば、金融機関から同意を得られる可能性が低くなります。

オーバーローンで金融機関から同意を得られない場合は、自宅がどのくらいの価格で売れるのかを把握しておく必要があるでしょう。また、任意売却後にどのくらいの残債があり、いつまでに返済ができるのかなど、明確な返済計画を立てることが大切です。

＊3つ目：共同名義人の合意が得られていない

任意売却の際、金融機関だけでなく、自宅の共同名義人に合意を得なければなりません。しかし、共同名義人との関係性が良くない場合は、同意を得ることが困難です。例えば、共同名義人が配偶者や親族だった場合などです。特に離婚をしていると、交渉自体も難しくなるでしょう。交渉には冷静な話し合いが必要なため、関係性が薄くなっていると交渉が難航します。

＊4つ目：任意売却するための時間的な余裕が無い

競売が開始されるのは、一般的に住宅ローンの滞納から1年〜1年半後ぐらいです。任意売却は、落札者が決定する開札までに手続きを完了させる必要があります。そのため、開札日の前日を過ぎると、競売の取り下げができなくなります。

＊5つ目：十分な売却活動

任意売却は、市場と同じ売却活動を行うので物件情報の公開や内覧が欠かせません。しかし、時間的な余裕がなく購入希望者が​​物件内に立ち入ることができない場合は、任意売却が困難になるでしょう。

＊6つ目：所有者の本人確認ができない

所有者本人が所在不明であれば、本人確認ができません。任意売却の手続きは原則、本人が行うため、所有者を見つけて説得しなければなりませんが、本人の承諾があれば、代理人が任意売却の手続きを行う場合もあります。

 

□まとめ

今回は、任意売却できない6つのケースについてご紹介しました。住宅ローンの残高が多い場合は、金融機関から同意を得られない場合もあります。まずは、自宅の価格を把握し、明確な返済計画を立てることが大切です。