新築アパート プロデュース作品!vol.1

ある方の紹介で始まったプロジェクトでした。

土地を取得し、今ある建物(築60年以上)を人に貸せないか?というご依頼でした。

 

 

 

 

 

 

 

建物を見させていただきましたが、築60年以上の建物は人に貸すにはあまりにも傷みが激しかったです。

 

地主さんに3つの選択肢を提案しました。

  1. 部分的なリフォームをして貸し出す
  2. 大規模なリフォーム
  3. 建て直し

まず、建物の傷み具合からして①は難しい。

②については、新築で立て直すのと同じくらいお金がかかり、また誰かに貸している間永久にメンテナンスが必要であるということを伝えました。

さらに、もともと住宅用に建っていますので、入り口が一つしかなく、お金をかけてリフォームする割に1世帯にしか貸せませんので家賃があまりとれないという問題もあります。

弊社は、築古のアパートを何棟も管理していますので、築古アパートがどれだけメンテナンスが大変かということを理解していますし、その建物は、我々が管理しているものよりもかなり古くメンテナンスが大変であることは一目瞭然でした。

 

新築ということになると、お金がかかるため最初は心配しておりました、銀行ローンについても〇千万円という借り入れになりますので心配の方が先に立つという状況です。

それも十分理解できます。

収支表を作りました。〇円収入があり、〇円銀行ローンが発生します。減価償却が〇年まで費用としてかかり〇年でローンが終わりますので、その後は○○が○○で。。。

都内でも人気がある駅から徒歩2分で、土地の広さ形状から、人気がある1LDKが〇部屋とれる事、収支が合う事、新築を建てるということで了解いただきました。

 

私は、ここの判断が非常に大切だと思っています。まず、お客様が持っている土地になんでもアパートを建てればいいと思っていません。今後アパートに入居者が入り続ける立地であること(駅からの距離やそもそも人気があるエリアか?等)、その立地に人気がある間取りが入ること、収支が合う事。これらの条件が合う物件でなければ私はアパートを建てることをお勧めしません。

 

 

建築業者・ハウスメーカーの選定をまずは始めました。そこからが大変でした5社見積もりを取りました。

私が元々付き合いがあって建物を建てたことはある業者はもちろんですが、それ以外の業者にも声をかけました。土地の形状、施主さん希望する建物の種類などによってどうしても金額が違ってくるからです。

同時に解体業者さんの選定も進めます。5社見積もりを取りました。

解体業者も、前面道路の幅や間口・高低差によって金額が変わります。前面道路までの間口は特に大切です、なぜなら、建物を解体するユンボ(ショベルカー)が入るかどうか?が決まるからです。もし入れなければ当然手作業になるので効率がまったく違います。

今回分かったこととしては、ドン突きの物件で、前面道路にかかる木の茂みによっても金額が変わることわかりました。木が生い茂っており、トラックが入らないからというのが理由でした。現地に行くと確かに隣地の木が道路に覆いかぶさるように立っており、何度も現地に訪問していたのですが、道路に係る木の存在なんて全く気にならなかったので驚きました。人間はいかに、注意をはらっているものしか見ていないということがわかりました。

 

 

建築業者・ハウスメーカーさんの選定については次週以降に

 

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